⑧⑥ライフデザインとビジネスデザイン2️⃣固定資産税について考えてみよう
⑧①でいかに人生にはお金がかかるかについてお話しましたが、今回は住宅についてお話します。所有するリスクについてです。
五輪前の今、建設会社の人手不足についてもお話しました。先の事を考えてみましょう。日本国民人口減少についても前にも触れましたが、20年後、40年後、60年後に、開業先や住宅の付近の環境はどうなっていると思うかを一緒に考えてましょう。
渋谷の再開発。渋谷区は、暫く地価は落ちないで高騰し続けそうですよね？銀座も六本木も変わらないでしょう。こういった場所では、土地や建物の価値は変わらないか上がる可能性まであります。しかし、駅近物件だけが生き残る可能性が高いです。
目黒区なども落ち難いでしょう。しかし、例えば私が住んで開業もしている最近人気の「立川」地域。向こう10年位は地価は安定するかもしれませんが、人口減少と共に確実に下がります。確実に下がる地域に、簡単には変えられない住宅や医院を土地や建物ごと購入するにはかなりのリスクがあります。
「2000年代にここまで皆スマホ普及した未来を想像できましたか？未来はみんなで作っていくもので未来は変わります。」と堀江氏が言っていましたね。独身時代は、結婚した後の具体的な想像は今考えれば5%くらいしか出来ていなかったようにも感じます。なってみないと分からない未来に大きな借入を作ることはリスクの場合が大きいです。
①地域性や隣人トラブル
②騒音
③利便性
④子供の学校や習い事問題
⑤固定資産税
⑥巨額の借入をつくること
⑧世界情勢と日本経済問題
⑨土地を残して子供が喜ぶか喜ばないか問題
⑩終活や生活サイズダウン問題
①①病気や事故や死亡の先について問題
①②相続や継承問題
①③介護問題
①④維持費メンテナンス費用問題
①⑤欠陥住宅の可能性
ざっと挙げてもこれだけのリスクがあります。
さらに買わない理由がある人は、a.家にあまりいない b.家に価値を感じない c.広い家など必要ない となる事が多いです。
それでは具体的に紐解いてみましょう。
①地域性や隣人トラブル
地域の人と仲良く過ごせるかどうか。トラブルメーカーや変人はいないか。治安。子供を育てやすいかどうか。その辺も考えておきたい事案ですし、後から変えたいと思っても泣き寝入りしなければならないかもしれません。しかし、賃貸であれば引っ越せますからやはり自由度が高いです。
②騒音
隣人や企業や工場の騒音もあれば、救急車や消防車や警察車両の多さで、眠りに就きにくかったり、夜中に窓も開けられないような地域かもしれません。土地勘の無い場所にはよく注意しましょう。
③利便性
住んでみないと実感しないのが生活圏。結局駅まで遠いのが生活のストレスになったり、スーパーやドラッグストアまでの距離など生活環境が思ったよりも利便性が低く、ストレスがあるかもしれません。通勤時間などを有効活用できないような選択は避けた方が「時間」を創れます。時間創りにも意識を向けましょう。
通勤時間が30分以上になると人は大きなストレスを感じるようになります。往復1時間の通勤は、1か月で22-26時間。1年で約300時間のロスです。30年ともなると9000時間の通勤時間となります。このように、一生涯単位で何に時間を費やしているのかを考える事はとても重要です。愚者ほど無駄な時間が多く、患者ほど空いている時間が多く同じ時間を全く別の過ごし方をしています。
④子供の学校や習い事問題
もしかしたら学校で虐められ登校拒否になるかもしれませんし、問題を起こして退学になるかもしれません。受験しても志望校には受からないかもしれませんし、転校先が遠くなるかもしれません。プロアスリートになりたいといって訓練する場所の近くに引っ越したくなるかもしれません。習い事や塾に車で送り迎えする手間より、安心して歩いて行かせられる環境の方が良くなるかもしれません。これもまた時間を生み出す能力が問われます。妻子がいる方は、その方々の時間の有効性までデザインする事が重要です。保育園や幼稚園の送り迎えなども考慮する事が好ましいです。
⑤固定資産税
例えば8000万円の住宅を建てたら、固定資産税が月約7万円かかり、ローンと合わせたら総支払額は1.3億円くらいになります。であれば、25万円の家賃を20年住んでも6000万円ちょっと。国は、所有住宅は「嗜好品」「贅沢品」と考え税金を課します。ヨーロッパではもっと固定資産税が高い国が沢山あります。心の底から建てたい家を建て、心の底からこの家を建てて良かったと死ぬ時まで思えるような「想い」を持って建てないのであれば、ただの無駄使いになり足枷になるかもしれません。愛着だけでなく、20年後30年後に本当に建てて良かったと言えるかどうかを考えるか、そんなのどうでもよくなる位お金持ちかが建てる価値があります。キャッシュフロー制限を作らないという意味でも、住宅については考え直した方がいいでしょう。
⑥巨額の借入をつくること
金利はこれから上がります。間違いなく。その上で銀行や信金に頭を下げて借入をつくることで、事業やライフスタイルの変革には大きく長い返済はフローを悪く停滞させます。事業の借入はして梃入れすべきですが、無駄な贅沢をする事でフローは悪くなり事業や生活に困るかもしれません。今が借り時とする考え方もありますが、不確定な未来にリスクをどれだけ軽減出来るかもQOLや事業にも反映されてきます。
熊本地震。福島原発。北海道停電。関空孤立。連発する台風。東北地震以来日本は災害大国のトリガーを引いてしまいました。北海道復興に国は五輪前で資金不足を言い訳に5.4億円しかサポートしません。宝クジ以下です。国産車の税金をかけられない為に、アメリカの武器はべらぼうに買います。折角無理して建てた家にドカンと地震が起きて莫大な修繕費をかけなければならない状況を想像してみてください。福島の原発のお陰で新築も沢山オケラになり、住んでいない家の借金返済をしている方も沢山おられます。さらにそれを埋める為の消費税率引き上げ。贅沢は目の敵にされて搾取されていきます。
⑧世界情勢と日本経済問題
円が弱くなっていく中で円の借金を抱えるリスクです。アメリカに飼われながらも守られていると思って我々は生きていますが、手のひらを返された時に地獄が待っているのかもしれません。そして、外貨でのリスク分散は必須です。FXのハードルが高いと考える人は、外貨や債券を使った変動型の保険に加入する事をお勧めします！
⑨土地を残して子供が喜ぶか喜ばないか問題
私は、たまたま実家の近所に開業し、近所に住んでいますが、妻のことを考えると二世帯住宅にはしませんでした。子供達が大学へ行ったとして、卒後や通学中にどこから通うかも分かりません。どこで働き、どこで結婚するのかも分からない状況で、夫婦二人だけになった時にその家である必要はないかもしれません。夫婦2人であれば50平米もあれば充分でしょう。二束三文になった土地と建物を相続するよりも、相続税対策をして資産として残したり、法人に資金を残す方がよっぽど有効だと思います。今では、子供の名義で積み立てられる保険もあり、相続税対策も取ることができます。
⑩終活や生活サイズダウン問題
夫婦二人だけで住むのに、アクセスの良い場所に住むのに100平米もいらなくなる方が多いでしょう。もしかしたら、沖縄や伊豆に住みたくなるかもしれません。既に今でも安くなりましたが、別荘地は叩き売り時代です。移住するかもしれません。別荘持たない世代です。田舎の過疎化は進みます。60、70歳になっても有益な人生の選択ができる様なデザインが出来る事が望ましいと思います。
①①病気や事故や死亡の先について問題
横浜銀行などでは癌でなくても働けなくなったら住宅ローンを支払わなくてもいいなんてプランもあるみたいですが、いつ何が原因で働けなくなるかもわかりません。例えば私が20年後に死んでしまえば、今の場所に家がある必要はなくなります。通わせてあげたい学校も、私の職場も実家も無関係になりますから、妻子達にとって最善の場所ではなくなるのです。いつか最善でなくなる確率があるのに、地価が下がる場所に大きな借入をしてまで所有する意味は正直あまりないと思います。
①②相続や継承問題
夫婦の両親が持ち家の場合、その両方も相続されます。さらに本家を継いだり、他に所有している土地などもあるならばわざわざ今現在目先の便利さや欲の為に購入する必要はありません。この国では何をしても税金がかかります。お金を右から左に動かすだけで税金がかかります。余計な動きをつけないようにコントロールする事も重要です。みなさんの子供達が、国外永住権保持者となり日本に居なくなるかもしれません。
①③介護問題
「いつまでもあると思うな親と金」と父に百億万回言われた言葉。医療の発展に「そう簡単には死ねない時代」にもなったと揶揄されています。介護問題。介護する人とされる人の問題でも、居住地域の利便性が出てきます。病院はリハビリ施設、老人ホームなどによっても立地条件が変わってきます。大切な人の最期まで含めて考えた方が良さそうです。
①④維持費メンテナンス費用問題
災害事後もかかりますが、単純に経年劣化した時にも費用がかかります。建てたら終わりでなく、建ててからがスタートです。定期的な修繕費の積立も必要となります。地震、火災水災、台風なども全て自己負担で修繕しないとなりません。
医療法人で年商二億円規模を継続できたり、スクラップ＆ビルドを継続して生活に合った再計画をデザイン出来る人だったり、大都心部の駅前であれば土地や建物に価値があり続けるかもしれません。家は三回建てないと良いのが出来ない なんてふざけた言葉もありますが、そんなに建ててられないですよねw。大金持ちなら三軒建てても良いと思います。しかし、小金持ちやそれ以下であるならば、いかにそのもの自体が本質的に必要かどうかを考えるべきです。
①見栄や体裁
持ち家あってこその成功者だと思い込んでいる方も多いですし、ママ友のマウンティングなど見栄の張り合いで周りが見えなくなっていませんか？それでもどうしても奥さんが持ち家や分譲が欲しいのであれば叶えてあげるのも一つ。何故なら、働き遊ぶ男にとって家は、『寝て過ごすところ』なので一番は奥さんのために買うか決断をしましょう。家、学歴、時計、宝石とハンドバッグで張り合う時代から、内容と継続性を重視すべきでしょう。レンタルやシェアもできてしまう時代です。カーシェアやタクシーやUBERの時代が加速しています。父母会でのカバンやスーツですらレンタルする時代になっています。
②男なら家は建ててこそと思い込んでいる
ヒロユキ氏がコメしたように、家は6000万以上かかります。とある一級建築士の書籍に記されて知りましたが、戦後経済成長した時に平家から一軒家を売る為に持ち家がある幸せを洗脳かのように根付かせました。それにより「一軒家を建てれない人」と「一軒家を建てれる人」に分かれていたのでしょう。バブル崩壊、そしてサブプライムショック後、「一軒家を建てず分譲を買う人」にシフトしました。億ションなども生まれ「一軒家を建てられるけれど建てない人」の誕生をしていきます。
今後、本当に持ち家が必要であれば、賃貸を買い上げられる可能性も検討してもいいでしょう。私個人的には、基本的には借家を借り、徹底的にDIYをして「自分と友達の力を借りて、理想的なものに近づけるか楽しむ」という選択肢にしました。何年か住んで劣化を感じたらまた良い条件を探せばいいわけです。不確定な未来に人生を左右されない為です。デメリットにも着目し、それでもメリットや希望が家を建てる事であればした方がいいと思います。しかし、流動的な社会的家族的背景と未来に対して、確定的な借入を無闇につくることは大きな足枷になるので今一度考え直しましょう。
ただ、リスクの事を考えなければ勿論、好立地に満足な家を建てるのは羨ましいですね。扉や床の一つ一つまで自由自在に決められるのはとても贅沢でくつろぎの空間を生み出せるかもしれません。サグラダファミリアのように作り続けるような家であればいいでしょうし、愛着のわく家を建てるのも勿論一興です。ただ、身の丈以上の家を建てて、フローが停滞し家族関係も悪くなるなんて話もよく耳にしますので程々でいいのではないでしょうか。返済と税金と保険料に追われてる人も少なくありません。芸能人などで離婚して大きな家に一人で済んで多額の返済をしてる人も時折フォーカスされますが、離婚などしてしまうような人は特に買う必要は無いと思います。結婚についての価値観も色々あると思いますが、絶対に離婚はしないと思い信じ込める信頼関係を構築し続けられる人でないとその面でもリスクとなります。
家を建ててしまったりマンション購入してしまうと、売ったり貸したりしない限りは、その場所と借入に生活を制限されて行動抑制をされてしまいます。なので購入の際は、手放す事まで考えてからするべきなのです。大きな買い物ですから、現在未来の時間と場所の制限を覚悟して決めましょう。
常識を疑い本質を見抜くことで、本当に必要な事が分かると思います。
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